Odhad ceny nemovitosti

Například, pokud budete chtít svou nemovitost prodat, můžete si cenu stanovit sami podle vlastního uvážení. Nebo si můžete prodejní cenu nechat určit odhadcem cen nemovitostí. I když se výší ceny nemovitosti, kterou určí odhadce, nebudete chtít při prodeji nemovitosti řídit, přesto budete nuceni služby odhadce cen nemovitostí využít. Proč? Zákon totiž při prodeji nemovitosti ukládá zaplatit daň z převodu nemovitosti. Tato daň se ovšem nevypočítává z ceny, za jakou jste nemovitost prodali, ale z ceny, jakou určí právě odhadce nemovitostí. A jaký je mezi těmito dvěma cenami rozdíl?

Tržní cena

Tržní cena je cena, za jakou lze nemovitost reálně prodat. Většinou se tržní cena s cenou odhadní neshoduje. Tržní cena je obvykle vyšší než odhadní cena v těch lokalitách, kde je ze strany kupujících vysoký zájem o vlastnictví nemovitosti v dané lokalitě. Tržní cena nemovitosti téměř vždy překročí cenu odhadní ve velkých městech a to hlavně v centrech měst a pak také na předměstí. Někdy může tržní cena cenu odhadní překročit i několikanásobně, protože odhadní cena vnímá atraktivitu lokality pouze jako jednu z mnoha součástí pro určování ceny, zatímco tržní cena je atraktivitou lokality přímo určována. Proto se někdy zase může stát, že v lokalitách, kde o nemovitosti není zájem, může naopak cena odhadní překročit tu tržní (například v oblastech, odkud lidé odcházejí pryč z důvodu silného nedostatku pracovních míst).

Odhadní cena

Odhadní cena je určována mnoha faktory, které jsou zákonem dané. Odhadce cen nemovitostí bere v potaz mimo jiné velikost obce (přesněji řečeno počet obyvatel v obci), vzdálenost nemovitosti od nejbližších služeb občanské vybavenosti (například obchod s potravinami, školka, základní škola a další stupně škol, blízkost zastávky autobusů, MHD nebo blízkost vlakového nádraží, pošta, kulturní instituce – knihovny, divadla, kina atp.). Dále odhadce cen nemovitostí bere v potaz dopravní infrastrukturu v obci (množství a kvalitu cest) a možnost spojení s většími městy (například pokud se jedná o nemovitost na vesnici, za jak dlouho a po jaké cestě /okresní silnice, dálnice/ se dá dojet do velkého města za prací nebo za kulturou atp.).

Dále se odhadce zaměří na stav nemovitosti – zda je nemovitost v dobrém či zanedbaném stavu. Pokud se jedná o stavbu, jaké je její stáří a konstrukční řešení a opět, zda byla stavba pravidelně udržována nebo byla údržba zanedbána. Pokud se jedná o pozemek, tak odhadce bere v potaz, k jakému účelu je tento pozemek určen územním plánem a zda je do něho vůbec zahrnut (například plochy pro bydlení, plochy pro zemědělskou výrobu, plochy pro občanskou vybavenost, plochy pro komerční výstavbu, plochy pro průmyslovou výrobu, plochy městské zeleně atd.) a také to, pod jakým druhem je pozemek v katastru veden (například lesní pozemek, trvalý travní porost, orná půda, zahrada, stavební parcela, neplodná půda, ostatní plocha, vinice, sad, pozemní komunikace atd.). Ke všem těmto a dalším zákonem daným faktorům pro odhad cen nemovitostí odhadce přidá i tržní cenu nemovitostí v dané lokalitě ale pouze jako jeden z mnoha faktorů.